Пока все отдыхают, мы проводим due diligence для клиента, который покупает арендный бизнес в формате street retail

02.01.2022г

due diligence для покупки недвижимости.jpg

Пока гремят салюты, доедается новогоднее оливье, мы 2 января уже включились в работу.

Наш клиент инвестирует в объекты формата street retail приобретая готовый арендный бизнес. 

Мы подбираем объекты, которые имеют долгосрочные договоры аренды с сильными сетевыми операторами: аптеки, продуктовый retail.

 

Стабильный доход, быстрая (относительно) окупаемость это основные преимущества подобных инвестиций. 

 

01.01.2022г

как компания tehconsult отработала в 2021 году.jpg

Настало время подвести итоги работы в 2021 году.

Компания www.tehconsult.com, несмотря на тяжёлый период для рынка коммерческой недвижимости, работала в 2021 году достаточно напряжённо и итоги не могут нас не радовать.

Мы предоставили консультации 84-м клиентам.

Наиболее востребованной услугой и нашим основным видом деятельности стал due diligence в различных вариациях.

Немало было технических аудитов инженерных систем объектов с последующей разработкой рекомендаций по устранению недостатков и составлением бюджетов на приведение систем в норму.

Среди 84 обследованных объектов были:
достаточно крупные: ТРЦ Пакник площадью 40.000кв.м.;

средние: БЦ ЭТМИЯ - 13.000кв.м.;

мелкие: street retail от 80 до 2900 кв.м.

Благодирами наших партнёров, в лице инвестиционного фонда, которые доверились нам и обращаются на протяжении последних полуторалет.

#итоги2021года
#техническийаудитнедвижимости
#обследованиезданий
#обследованиеинженерныхсистем
#duediligence
#tehconsult
#auditpropertymanagement
#auditfacilitymanagement

Лазарев Максим дал интервью GLA magazine о алгоритме проведения технического анализа в рамках процедуры due diligence перед приобретением объекта коммерческой недвижимости.

https://vc.ru/u/1028710-gla-magazine/340952-kak-provoditsya-audit-obekta-nedvizhimosti-pered-pokupkoy

Как проводится аудит объекта недвижимости перед покупкой

Сегодня мы пригласили основателя консалтинговой компании tehconsult Лазарева Максима, который поможет нам разобраться, как всё таки оценить объект перед покупкой, чтобы минимизировать риски, а при их выявлении - снизить стоимость сделки.

Максим, расскажите, пожалуйста, как проводятся процедуры due diligence и на что больше всего стоит обращать внимание при оценке объекта.

С чего начинается аудит

 

Безусловно, начинается всё с технического задания от Заказчика (покупателя, который рассматривает варианты инвестиций в объекты коммерческой недвижимости).

Как правило, техническое задание либо отсутствует, либо ограничивается двумя-тремя предложениями, которые сводятся к одному: найдите все риски и рассчитайте стоимость вложений, необходимых для устранения недостатков.

На этот случай, у профессиональных консультантов, вроде нашей компании, которые регулярно занимаются техническим аудитом и комплексным due diligence, есть уже готовые технические задания, типичные, то есть адаптированные под каждый вид объекта: торговых (ТЦ, street retail), офисных (БЦ, админ.здания), промышленных или складских помещений.

Что касается части технического аудита, то Техническое задание должно содержать следующие работы:

Обследование следующих инженерных систем объекта:

 

1. Система электроснабжения, освещения и слаботочные системы СКС, СКУД:

1.1 Экспертное обследование ВРУ, распределительных щитов, узлов учёта электроэнергии, АВР, коммутационного оборудования, УЗО, автоматических выключателей на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.
1.2 Экспертное обследование распределительных сетей и розеточных групп на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.
1.3 Экспертное обследование систем основного и аварийного освещения на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

 

2. Система вентиляции:

2.1 Экспертное обследование приточно-вытяжных установок, приточных, вытяжных, на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.
2.2 Проверка технического состояния и работы автоматики (включая КИП) всей системы вентиляции.
2.3 Экспертное обследование воздуховодов, диффузоров, заслонок системы вентиляции на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

 

3. Система кондиционирования/ холодоснабжения:

3.1 Экспертное обследование чиллеров/ККБ (при наличии) и наружной части системы холодоснабжения (включая автоматику) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации
3.2 Экспертное обследование фанкойлов/VRV (при наличии) и внутренней части системы холодоснабжения, теплообменников (включая автоматику и дренажную систему) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации
3.3 Экспертное обследование сплит-систем (при наличии) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

4. Системы отопления и теплоснабжения:

4.1 Экспертное обследование системы отопления и теплоснабжения: распределительные сети, запорная арматура, регулирующая арматура, КИП на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

4.2 Экспертное обследование насосных агрегатов системы отопления (теплоснабжения) на предмет технического состояния.

4.3 Экспертное обследование теплообменных аппаратов системы отопления и теплоснабжения на предмет технического состояния, соответствия нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

5. Система водоснабжения:

5.1 Экспертное обследование системы водоснабжения (ГВС/ХВС): распределительные сети, узлы учёта (водомеры), теплообменные аппараты, сантехническое оборудование, запорная арматура, КИП (при наличии) на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

6. Бытовая и ливневая канализация:

6.1 Экспертное обследование трубопроводов и оборудования бытовой системы канализации на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

6.2 Экспертное обследование трубопроводов и оборудования системы ливневой канализации на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

7. Дверные и оконные блоки:

7.1 Экспертное обследование технического состояния полотна, замковых механизмов и петель на предмет технического состояния.

7.2. Экспертное обследование оконных блоков: рам, створок, резиновых уплотнителей, фурнитуры и т.д. на предмет технического состояния.

8. АПС, спринклерная система, средства пожаротушения (при наличии):

8.1 Обследование извещателей, приёмно-контрольной аппаратуры, периферийных устройств, системы энергоснабжения на предмет технического состояния, соответствия оборудования нормам, правилам, требованиям по эксплуатации.

8.2. Обследования трубопроводов и спринклеров водяной системы пожаротушения. Анализ наличия средств пожаротушения (огнетушителей и т.п.).

8.3. Обследование пожарного водопровода при наличии.

Конструктивные элементы:

Обследование несущих конструкций

Обследование ограждающих конструкций

9. Расчёт стоимости устранения выявленных недостатков на объекте/объектах.

9.1 Составление бюджетов на:

- нивелирование выявленных рисков связанных с последующей эксплуатацией объекта;

- ремонт/замену оборудования инженерных систем;

- модернизацию инженерных систем, которые имеют критический физический и моральный износ.

 

10. Техническая документация объекта

10.1 Проведение инструментальных измерений площадей помещений. Анализ соответствия фактических параметров помещения: расположения конструктивных элементов, площади помещений данным паспорта БТИ.

Первый этап проведения аудита

После согласования технического задания и подписания договора на оказание услуги due diligence, продавец (текущий собственник объекта недвижимости) должен предоставить экспертам компании, проводящей аудит все необходимые для анализа документы:

- документы подтверждающие право собственности;

- технический паспорт БТИ с планами и экспликациями;

- исполнительную документацию на инженерные системы и конструктивные элементы;

- паспорта на основное инженерное оборудование и контрольно-измерительные приборы (электросчётчики, водомеры, узлы учёта тепловой энергии);

- договоры на поставку энергоресурсов: электроэнергии, тепловой энергии, холодного водоснабжения и водоотведения,

Эксперты анализируют всю предоставленную документацию, определяют контрольные точки на объекте, на которые необходимо обратить особое внимание.

Затем проводится физический осмотр объекта:

1) эксперты осматривают инженерные системы, оборудование и конструктивные элементы во всех помещениях. Проходят по контрольным точкам. Проводится фотофиксация и составление дефектной ведомости.

Эксперты компании tehconsult используют программное обеспечение собственной разработки (Building information system), которое помогает сразу формировать Отчёт из собранных данных и фотоматериалов. Что позволяет нам экономить время, проводить более глубокую аналитику информации и быстрее готовить документацию для заказчиков.

Оценка планировок и площадей объекта

2) параллельно с обследованием инженерной инфраструктуры объекта проводится анализ соответствия планировок помещений планам паспорта БТИ и измеряются площади помещений, высота от пола до перекрытия и высота от пола до подвесного потолка.

Далее делается анализ соответствия предоставленной документации планировок и площадей помещений. Составляются планировки по факту обследования, на которые наносятся ограждающие конструкции демонтированные или вновь возведённые, если такие были выявлены.

2.1) Проводится расчёт стоимости демонтажа незаконно возведённых ограждающих конструкций и расчёт монтажа демонтированных конструкций.

3. На планы наносятся точки ввода инженерных систем:

Анализ договоров на поставку энергоресурсов

При проведении анализа договоров эксперты обращают внимание на его актуальность и срок действия.

Очень тщательно анализируются все приложения к договорам: акты разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности и т.д.

 

На этом сбор информации заканчивается и начинается формирование технического отчёта по аудиту объекта недвижимости для приобретения.

 

В Отчёте отображаются:

- выводы сделанные по оценке объекта;

- составленные бюджеты на устранение недостатков;

- рекомендации по устранению недостатков и нивелированию рисков связанных с эксплуатацией объекта;

- протоколы обследования с фотографиями;

- протоколы анализа документации объекта.

 

Резюме отчёта содержит основные выводы, которые дают рекомендации приобретать объект или воздержаться от инвестиций в данный проект.

 

Но в конечном итоге безусловно решающее слово за инвестором.

 

Параллельно с техническим аудитом ведётся due diligence в части юридического анализа чистоты объекта.

 

Вот в таком формате проходит обследование объекта недвижимости перед покупкой.

Данные объекта:

Тип объектов:

- street retail (первые этажи жилых комплексов)

- торговый центр


Площадь всех объектов: 12.000 кв.м.

Предоставленные услуги: управленческий и технический аудит для управляющей компании Собственника с разработкой оптимальных моделей управления эксплуатацией.
 

управленческий аудит объектов коммерческой недвижимости .png

Наш заказчик, Собственник 13 объектов торговой недвижимости поставил следующие задачи:

 

1.1. Проведение аудита всех заключенных Договоров на поставку Коммунальных Услуг, Договоров аренды, Договоров эксплуатации, Приложений, Дополнительных Соглашений к ним.
Цель – определение границ ответственности Собственника/Поставщика, Собственника/Арендатора.
Результат – составление планов разграничения ответственности по инженерным сетям, оборудова-нию,  элементам зданий/помещений.
Отчёт о проделанной работе предоставить по прилагаемым формам.
2.    ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
2.1. Проведение аудита технической и проектной документации на инженерные сети и обо-рудование, в том числе: паспорта на оборудование; эксплуатационная документация; внутренние Приказы и Распоряжения; Журналы; Графики.
Цель – определение наличия, полноты, актуальности необходимой технической и проектной документации.
Результат – внесение изменений в документы при необходимости, восстановить в случае отсутствия.
Отчёт о проделанной работе предоставить по прилагаемым формам.
3.    ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И ОБОРУДОВАНИЯ
3.1. Проведение аудита технического состояния инженерных сетей и оборудования, в т.ч. приборов учёта.
Цель –
а. оценка технического состояния
б. оценка соответствия нормам и правилам 
Результат –
а. составление Отчёта о текущем состоянии, выявленных недостатках, выработанном ресурсе, возможных рисках (при составлении Отчёта указывать ответственное лицо с учетом Планов разграничения ответственности по инженерным сетям и оборудованию).
б. рекомендации по устранению выявленных недостатков
в. составление сметы по устранению выявленных недостатков
г. разработать:
    Карточку объекта (описание состава инженерных сетей и оборудования)
    График проведения визуального осмотра инженерных систем и оборудования  
    График выполнения ППР и ТО инженерных систем и оборудования  
    Регламенты, Правила технического обслуживания инженерных систем и оборудования
    Бюджеты эксплуатационных расходов и ремонтных работ
              д. разработать эффективную модель службы эксплуатации.

Отчет должен состоять из Разделов, раздел – наименование инженерной сети. В начале Раз-дела необходимо указывать состав инженерной сети по прилагаемой форме (карточка объекта), да-лее – по тексту раздела 3 ТЗ.

4.    ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ/ПОМЕЩЕНИЙ
4.1 Проведение аудита технического состояния элементов зданий/помещений.
Цель –
оценка технического состояния.
Результат –
а. составление Отчёта о текущем состоянии, выявленных недостатках, выработанном ресурсе, воз-можных рисках (при составлении Отчёта указывать ответственное лицо с учетом Планов разграни-чения ответственности по инженерным сетям и оборудованию).
б. рекомендации по устранению выявленных недостатков
в. составление сметы по устранению выявленных недостатков.

 

По результатам проведённого аудита - разработать две альтернативные наиболее эффективные модели управления эксплуатацией объектов торговой недвижимости.  
 

По результатам проведённого аудита управляющей компании, объектов и документации, мы разработали:

 

-  планы разграничения ответственности по инженерным сетям, оборудованию,  элементам зданий/помещений;

 

-  определили наличие, полноту, актуальность необходимой технической и проектной документации;

-  Технический Отчёт о текущем состоянии, выявленных недостатках, выработанном ресурсе, возможных рисках;

-   Карточку объекта (описание состава инженерных сетей и оборудования)
-   График проведения визуального осмотра инженерных систем и оборудования  
-   График выполнения ППР и ТО инженерных систем и оборудования  
-   Регламенты, Правила технического обслуживания инженерных систем и оборудования
-   Бюджеты эксплуатационных расходов и ремонтных работ;

По результатам всего выполненного проекта были разработаны две модели facility management:

1) собственная служба эксплуатации с мобильной выездной бригадой;

2) аутсорсинг с привлечением инженеров фрилансеров работающих в регионе, где расположен эксплуатируемый объект недвижимости. 

due diligence производственного предприятия площадью 2500 кв.м..jpg

Данные объекта:

 

Тип объекта: производственно-складской комплекс

 

Площадь объекта: 2500 кв.м.

 

Предоставленные услуги: due diligence,

 

технический аудит перед покупкой

Наш заказчик приобретал объект под производство пластиковой упаковки, для чего поставил задачу оценить техническое состояние, выявить риски и определить возможности размещения технологической линии производства пластиковой упаковки.
 

Для анализа мы провели:

- визуальное обследование инженерных систем;

-инструментальное обследование инженерных систем;

-проверку точек подключения коммуникаций объекта к центральным коммуникациям города и их мощностные параметры;

-анализ договоров на поставку энергоресурсов: газа для котельной, электроэнергии, холодного водоснабжения, водоотведения;

-анализ договоров на эксплуатацию котельного оборудования, газовых анализаторов, систем противопожарной защиты;

-Анализ наличия и актуальности пакета исполнительной документации на конструктивные элементы и инженерные системы здания;

-Анализ наличия пакета эксплуатационной документации и регулярности её ведения.

-

По результатам анализа был составлен Технический отчёт, в котором описаны недостатки инженерных систем и составлен расчёт стоимости устранения рисков связанных с дальнейшей эксплуатацией.

Создано_4_март_2021-38.jpg

Данные объекта:

 

Тип объекта: апартаменты

 

Площадь объекта: 800 кв.м.

 

Предоставленные услуги: due diligence объекта недвижимости,

 

технический аудит объекта перед покупкой

Наш заказчик приобретал объект под апартаменты, для чего поставил задачу оценить техническое состояние, выявить риски и определить возможности реализации концепции дизайнера.
 

Для анализа мы провели:

- визуальное обследование инженерных систем;

-инструментальное обследование инженерных систем;

-проверку точек подключения коммуникаций объекта к центральным коммуникациям здания и их мощностные параметры.

-

По результатам анализа был составлен Технический отчёт, в котором описаны недостатки инженерных систем и составлен расчёт стоимости устранения рисков связанных с дальнейшей эксплуатацией.

Лазарев Максим дал интервью GLA magazine о рынке услуг технического обследования зданий.

https://vc.ru/u/1028710-gla-magazine/336731-nuzhno-li-kovyryat-beton

- Максим, сегодня на рынке очень большое количество игроков, которые предоставляют услуги по обследованию зданий. Кто лидеры в этой отрасли?

- так сложилось исторически, что у данной услуги есть разветвления. Одна ветвь - это обследование конструктивных элементов, другая - инженерных систем.

Все, кто проводит техническое обследование конструктивных элементов: фундаментов, колонн, перекрытий, ограждающих конструкций - это бывшие строители, проектировщики, которые занимались до этого строительством именно конструктива.

Те, кто занимается обследованием инженерных систем - это эксплуатационные компании, которые работают в области facility management, но при необходимости предоставляют услугу технического аудита.

Лидеров сложно отметить, потому как мало кто из этого рынка вообще афиширует свои выполненные проекты. Даже мы, в силу особенностей договорных отношений, не всегда можем указать на своём сайте или соц сетях, заказчика и выполненный проект.

- компания tehconsult к какой ветви относится?

- я занимался 13 лет управлением и эксплуатацией коммерческой недвижимости. Соответственно и компанию создал направленную на аудит инженерных систем, так как мы в этом специалисты.

Мы делаем комплексный аудит, в котором анализируем и техническое состояние конструктивных элементов, но не так глубоко, как компании из первой ветви.

- почему не делаете то, что делают они?

- в 90% случаев мы работаем с уже введёнными в эксплуатацию или давно эксплуатируемыми объектами. Нашим заказчикам не интересно получить информацию рода: несущая способность конструкций составляет Х кг/кв.см..

Наши заказчики хотят получить перечень недостатков, рисков, если они есть и расчёт бюджетов на устранение этих недостатков.

Для предоставления такой информации нам не нужно проводить вскрытие шурфов, проверять бетон на прочность, и ковырять его.

- получается, что компании из первой ветви не являются участниками вашего рынка? Это совсем другая услуга, мы правильно понимаем?

- совершенно верно. Ковырять бетон и делать расчёты его прочностных характеристик - не наш рынок. Мы оцениваем конструктив под другим углом и даём другую аналитику.

- бывает так, что нужно именно ковырять бетон и вы из-за этого теряете заказ?

- за последние 7 лет у нас было порядка 20-ти заказов, где нужно было комплексное обследование конструктива с инженерными системами, где именно нужно было глубокое обследование несущих способностей конструкций и различные прочностные расчёты.

В этих случаях мы привлекаем проверенных надёжных партнёров. Есть такая компания Проконтроль, с которой работаем около 5 лет. Они обладают дорогостоящим диагностическим оборудованием и опытными экспертами высокого уровня. Чтобы Вы понимали, для диагностики методом неразрушающего контроля иногда используется оборудование, стоимость которого от 300 до 800 тысяч рублей. Поэтому его используют только те, кто регулярно оказывает данные услуги.

- какая услуга более востребована: обследование конструктивных элементов или аудит инженерных систем?

- рынок обследования конструктивных элементов с отбором проб бетона, расчётами, замерами - конечно в больше, чем рынок аудита инженерии. Технический аудит отдельных инженерных систем или комплексно всех - достаточно узкая специфическая ниша.

Мы её заняли по той причине, что управляя объектами недвижимости я видел, как кризис заставляет собственников и управляющие компании искать точки оптимизации обслуживания инженерных систем и при этом повышения эффективности служб эксплуатации.

То есть потребности рынка сами родили такую услугу, как технический аудит и предоставление консультаций по решению выявленных проблем.

С рынком исследования бетона, конструктивных элементов, которые сделаны из него, несколько иначе, всё началось с норм, которые требуют обязательные испытания и т.д.

Не так давно родился и достаточно быстро умер рынок услуг "Энергоаудита". Были нормативные документы, которые в обязательном порядке вынуждали организации проводить такой аудит. Появилось множество компаний, которые купили тепловизор, освоили нехитрые расчёты и пошли всем писать типичные технические отчёты.

- почему этот рынок умер?

- рыночная экономика подразумевает эффективность использования ресурсов. Информационных в том числе.

Я хочу сказать, что практического значения и применения эти "Энергопаспорта" не несли никакого.

Поэтому норму об обязательном энергоаудите отменили.

- ваша компания работала в этом рынке?

- нет. Я изначально не видел в этом перспектив.

Философия компании tehconsult и моя жизненная позиция это предоставлять только те услуги, ту консультативную информацию, которую заказчик возьмёт и применит. Глупо и неинтересно делать то, что впоследствии будет просто лежать и пылиться.

Не всё в этом мире держится на деньгах. Должно быть удовлетворение от того, что делает человек. Если я завтра своим инженерам-экспертам скажу, что мы будем делать аудит и напишем технический отчёт, который даже никто читать не будет, а лишь бы заработать деньги, они просто уйдут в другую компанию или сменят сферу деятельности, где их труд будет иметь практическое применение.

- как переформатировались те, кто занимался энергоаудитом после отмены норм?

- те, для кого это был основной и единственный бизнес в основном закрылись. Некоторые сделали упор на тепловизионное обследование и ушли в этот рынок, так как оборудование и знания им позволяли это сделать.

- можно ли считать, что государство уничтожило эту отрасль бизнеса?

- если Вы спрашиваете, можно ли винить государство в закрывшихся предприятиях, то я отвечу - нет. Бизнес - это риски и в данном случае отмена норм делать обязательно энергоаудит всего лишь реализация риска, который предприниматели изначально должны были предполагать.

Вообще очень рискованно делать бизнес подвязывая свою услугу под какую-то норму. Жизнь очень динамична и правила игры в проектировании, строительстве и эксплуатации зданий регулярно меняются. Те, кто это не учитывают виноваты сами.

Лазарев Максим дал интервью CRE о том, какие существуют Эффективные Модели управления эксплуатацией недвижимости

https://vc.ru/u/1004452-cre/334786-effektivnye-modeli-upravleniya-ekspluataciey-nedvizhimosti

В период кризиса Собственники и Управляющие компании ищут варианты сокращения издержек на facility management своих торговых и бизнес-центров.

Компания tehconsult является лидером по предоставлению консультационных услуг в области реорганизации службы эксплуатации и разработке новых эффективных моделей FM.

Мы поинтересовались у президента компании Лазарева Максима о наиболее эффективных моделях, которые они внедрили за последние 5 лет.

- Максим, ваша компания предоставляла консультации таким компаниям как Х5 Retail Group, UDS Group, Industrial Management and Services, Retail Rent, БЦ Люблинская42, БЦ Олимпия и другим. Одни управляют сетью небольших объектов, другие - отдельными большими комплексами. Какие отличия у моделей и за счёт чего достигается эффективность управления?

- Безусловно, модели управления разные.

Если говорить о таких сетях, как Пятёрочка и Перекрёсток, то их модель подразумевает объединение объектов в группы по территориальному признаку. Такие группы на жаргоне эксплуатационщиков называют "Кусты". В каждый куст входит 5-12 объектов в зависимости от региона и насыщенности района.

Контроль за эксплуатацией каждого куста осуществляет менеджер. Иногда его должность может называться - инженер, но функционал один и тот же:

1) контроль качественного своевременного выполнения планово-предупредительных работ;

2) контроль своевременного качественного выполнения заявок от магазинов.

Модель позволяет выполнять работы как собственными специалистами внутренней службы эксплуатации, так и силами подрядных профессиональных организаций эксплуатационных организаций.

Менеджеры кустов объединены также по территориальному признаку в департаменты, например "Юг", "Запад", "Центр", "Восток" и т.д. У каждого департамента есть руководитель, который контролирует в свою очередь работу менеджеров кустов.

Подобная модель была выстроена нами и в компании Industrial Management and Services, которая 12 лет эксплуатировала сеть АЗС "Газпромнефть".

Эффективность управления достигается прежде всего рациональной организацией логистики. Основные издержки данного вида обслуживания это регулярное курсирование экипажа от объекта к объекту. Для каждого куста создаётся экипаж, в котором присутствуют два человека: инженер и техник. Инженер должен иметь хорошее представление о всех инженерных системах, техник должен уметь работать руками с разными системами и инструментом. Каждый экипаж имеет автомобиль и комплект инструментов с диагностическим оборудованием.

Так вот, чтобы данный экипаж делал минимум выездов и при этом эффективно обслуживал объекты, мы разработали умное программное обеспечение, которое:

1) ранжирует заявки по степени критичности;

2) определяет расстояния между объектами с заявками;

3) анализирует график ППР;

4) организовывает оптимальный маршрут экипажа на основании анализа всей информации.

Если заявки некритичные, то их программа откладывает до выезда на плановые регламентные работы. То есть экипаж вместо двух выездов, одним закрывает и работы по ППР и работы по заявкам.

Второй инструмент для повышения эффективности это материальная мотивация.

На автомобилях экипажей установлены системы отслеживания, которые позволяют контролировать, анализировать время нахождения на объектах, в пробках и т.д.
То есть для менеджмента программа формирует отчёты о эффективности работы экипажей с учётом статистики выполнения заявок.

На основании статистики выполненных, выполненных не своевременно или с плохим качеством заявок, формируется рейтинг экипажа, который определяет премирование по итогам месяца, квартала и года.

Данная модель позволила внедрить соревнование среди экипажей. Становись лучшим - зарабатывай больше. Это работает.

Вот так выглядит модель управления сетью.

В 2019 году мы разработали несколько вариантов моделей управления эксплуатацией для УК Retail Rent. Управляющая компания, она же собственник 13 объектов торговой недвижимости в Москве и области.

Так как объекты компании сильно разбросаны территориально, то логистика достаточно сложная:

Безусловно, можно было создать собственную службу с экипажем, разделить объекты по участкам и организовать работу экипажа этапно: каждый день - один участок:

Но мы в tehconsult придумали идеальный вариант: сотрудничество с фрилансерами-инженерами в каждом районе.

Создали базу фрилансеров, заключили с ними договоры на разовые выезды с фиксированной и переменной стоимостью заявки.

Когда компания вывешивает в чат нетривиальную заявку, работы которой не прописаны в договоре, фрилансеры имеют возможность назначить свою цену, сроки выполнения и управляющая компания выбирает идеальное для них предложение.

- Какие модели эффективны для большого объекта площадью от 20.000 кв.м.? Это собственные службы или аутсорсинг?

Ваш вопрос - это вечная битва между сторонниками своей службы и аутсорсинга. Экономически для одного объекта будет эффективно привлечь аутсорсинг, для другого - собственная служба.

Достаточно индивидуально. Чтобы определить это, мы проводим специальный аудит объекта:

1) оцениваем технические особенности, качество проектных решений;

2) оцениваем техническое состояние объекта и его проблемные зоны;

3) анализируем бюджеты на эксплуатацию прошедших 3-5 лет. Определяем достаточность этих средств.

4) определяем качество работ по техническому обслуживанию.

Часто бывает так, что Собственник недоволен качеством работы собственной службы и хочет пригласить профессиональную FM-компанию, но по итогам нашего аудита выясняется, что нужно просто провести небольшую реорганизацию и внедрить элементы контроля работы специалистов по ТО. На ряде объектов такие меры позволили полностью удовлетворить собственника и привести объект в надлежащее эксплуатационное состояние.

Если говорить о наиболее эффективной модели, то здесь мы рекомендуем смесь: собственная служба и аутсорсинг.

Собственная служба имеет примерно такую структуру: главный инженер, профильные инженеры по: электроснабжению; отоплению, вентиляции и кондиционированию; водоснабжению и водоотведению, которые работают как ИТР, так и руками. Под ними линейный персонал - техники универсалы. Количество определяется исходя из наполнения объекта оборудованием, регламентных работ, трудоёмкости этих работ. Плюс учитывается объём заявок от арендаторов.

На аутсорсинг приглашаются специализированные лицензированные компании, которые занимаются профильно:

- противопожарными системами: АПС, спринклерная/дренчерная, газовая и т.д.;

- грузоподъёмными механизмами: лифтами, эскалаторами, траволаторами;

- слаботочными системами.

К сожалению, многие собственники сегодня не готовы обслуживать объекты по методу на предупреждение и всё чаще переходят на метод "по событию". ТО есть техническое обслуживание не проводится вовсе. Только если что-то вышло из строя управляющий вызывает подрядчика и решается текущая проблема.

Такой подход на горизонте 5-7 лет приводит к тому, что в итоге большинство систем требуют капитального ремонта или замены. Каждый приглашённый подрядчик делает по-своему и порою такие работы приводят к разбалансировке систем, работе систем в ручном режиме, вместо автоматического - перерасходу энергоресурсов.

- как Вы убеждаете таких Собственников уйти от данного подхода?

- наша задача, как консультантов, не убеждать, а нарисовать максимально объективную картину, разработать варианты решения проблем и максимально посвятить в это собственника или менеджмент управляющей компании. Они могут быть согласны или не согласны. Могут принимать эту информацию или не принимать. Это как к доктору сходить: вы можете принимать диагноз и лечение, а можете просто продолжать болеть и не принимать меры, пока не наступит печальный итог.

Лазарев Максим дал интервью CRE о том, какие есть проблемы систем вентиляции и кондиционирования и как их решать инженеру по эксплуатации

https://vc.ru/u/1004452-cre/330791-kak-inzheneru-po-ekspluatacii-reshat-problemy-ventilyacii

На сегодняшний день можно выделить следующие ключевые проблемы в системах вентиляции и кондиционирования:

  1. Ошибки при проектировании систем:

    • при расчётах не учтены теплопритоки от людей, оборудования, инсоляции, соответственно неверно определена мощность системы;

    • не заложена установка в воздуховоды регулирующих устройств для балансировки систем;

    • неправильный подбор кратности и расчёт расходов воздуха в соответствии с типом помещения;

    • не составлена карта воздухообменов, по которой балансируют системы;

    • не заложена теплоизоляция приточной системы вентиляции;

    • отсутствует автоматика управления и оборудование имеющее возможность подключения к автоматике;

    • не запроектированы огнезадерживающие клапаны;

    • не запроектирована система дренажа для отвода конденсата от приточных установок и внутренних блоков кондиционеров. Помпы для отвода жидкости не спроектированы;

    • отсутствие в проектных решения контрольно-измерительных приборов: термометров, манометров и т.д.;

    • отсутствие запорной арматуры на ответвлениях систем тепло и холодоснабжения вентиляции в целях экономии.

  2. Ошибки при строительстве систем:

    • неправильно смонтированные задвижки, ручки которых упираются в другие системы, ограждающие конструкции и т.д.;

    • неправильно смонтированные сетчатые фильтры;

    • неправильно смонтированные обратные клапаны;

    • неправильно смонтированы балансировочные клапаны;

    • неправильно установлены фильтры в вентиляционные установки;

    • отсутствие лючков для обслуживания оборудования (вент.установок, фанкойлов, узлов обвязки) в подвесных потолках из ГКЛ и фальшстенах;

    • пересечение воздуховодов в результате чего возникают дополнительные повороты и увеличиваются потери напора воздуха;

    • не завершён монтаж автоматики;

    • не настроена/некорректно настроена автоматика управления системами;

    • дренажная система смонтирована с нарушением уклонов, помпы для перекачивания жидкости не установлены;

    • не смонтирована теплоизоляция приточных воздуховодов и трубопроводов тепло/холодоснабжения приточной вентиляции;

    • не проведены пуско-наладочные работы и балансировка систем.

  3. Ошибки при эксплуатации систем:

    • отсутствие регулярного технического обслуживания: мониторинга за состоянием оборудования, проведения регламентных работ;

    • отсутствие на объекте минимального комплекта запасных частей и расходных материалов для быстрого устранения возникающих аварий;

    • отсутствие термоанемометра для анализа работы систем и дополнительной балансировки при необходимости;

    • отсутствие квалифицированного персонала/ экономия на персонале.

Типичная проблема, распространённая как для объектов торговой недвижимости, так и офисных/ административных зданий - это жалобы людей на микроклимат в помещениях.

Причём, жалобы бывают одновременно от двух людей находящихся в одном помещении абсолютно противоположные: одному жарко, второму холодно.

Что делать в этих ситуациях?

Опираться на:

  • нормы строительства и эксплуатации;

  • замеры температур воздуха: в помещении, в воздуховоде. Скорости потока воздуха в помещении.

Как только по замерам Вы поймёте, что температуры и скорости потоков воздуха помещения в пределах норм, то сможете на основании фактов замеров пояснить ситуацию и обосновать отсутствие корректировки работы систем с вашей стороны.

Если по результатам замеров Вы определите, что расход воздуха меньше нормы, то придётся искать причины в малой производительности вентиляционной установки.

Если по результатам замеров Вы определите, что температура воздуха не соответствует норме, то необходимо будет разбираться, почему теплоснабжение/ холодоснабжение приточной вентиляции не обеспечивает нужные параметры на выходе из вент.установки.

 

Если летом в помещениях жарко

 

Итак, рассмотрим ситуацию, когда люди жалуются на жару и духоту.

Прежде всего, замеряем температуру в помещении. Если она действительно выше допустимой и вышла за рамки +24С, то измеряем температуру приточного воздуха.

Если температура подаваемая вент.установкой не соответствует уставкам в системе автоматики управления, например, уставка стоит +17, а по факту в помещение идёт воздух +22 градуса, то необходимо проверить следующее:

  • измерить/посмотреть в интернете температуру наружного воздуха на текущий момент и сопоставить её с проектными температурами. Чаще всего оказывается, что проектные значения гораздо ниже, чем уличная температура, а значит оборудование не рассчитано на данные погодные условия. В этом случае проблема решается путём оборудования помещений дополнительными системами кондиционирования: сплит-системами, мультизональными (VRV), чиллер-фанкойл (если здание большое и нужно много помещений дооборудовать);

  • если проектные величины не сильно отличаются от фактической температуры, то следует проверить работу автоматики управления: открывается/закрывается ли трёхходовой клапан системы холодоснабжения, настройки контроллера и корректность уставок (не вводились ли корректирующие значения - сдвиги), корректность работы датчиков температуры наружного и внутреннего воздуха;

  • проверить наличие и целостность тепловой изоляции воздуховодов приточной вентиляции, так как её отсутствие способствует прогреву приточного воздуха (воздуховоды проложены как правило под потолочным перекрытием, где наивысшая температура);

Нередко бывает так, что жалуются не совсем на жару, а больше на то, что душно. Такие ситуации часто происходят в помещениях с планировкой open space, где достаточно много людей плотно сосредоточены за рабочим пространством/ в торговых залах.

В этой ситуации следует:

1) проверить фактические объёмы расходов воздуха приточного и вытяжного (замеряем анемометром).

2) рассчитать необходимые объёмы или взять их из проекта (карта воздухообменов).

3) сопоставить факт и проект.

Если фактического воздухообмена меньше более чем на 15% по сравнению с проектным, то выход только один - увеличивать мощность вент.установки или добавить ещё одну приточную систему (можно добавить также ещё одну вытяжную для лучшего воздухообмена).

 

Если сильно дует вентиляция

Бывает так, что наоборот, в помещениях слишком большой поток приточного воздуха и это доставляет дискомфорт людям, особенно находящимся постоянно под диффузором.

Здесь можно решить проблему несколькими способами:

1) если система оборудована достаточным количеством дросселей /шиберов, то можно провести регулировку, в результате которой изменить распределение воздуха на более равномерное по всем помещениям;

1.1) если Вы распределили воздух везде одинаково, но всё равно расходы больше нормы и сильно дует, то необходимо снизить обороту приточной вент.установки. Сделать это можно с помощью частотного преобразователя установленного в цепь электродвигателя вентилятора.

2) можно уменьшить сечение воздухозаборной решётки, но такие меры могут привести к возникновению свиста и прочего шума.

2.1) закрыть диффузоры в помещении, чтобы уменьшить объём приточного воздуха. Данные меры могут также привести к возникновению свиста и прочего шума.

Если сильно дует кондиционер

Нередко люди в помещениях располагаются прямо под потоки охлаждённого воздуха направленного кондиционером и жалуются на поток холода и регулярные болезни.

Решить данную проблему можно двумя способами:

1) установить около нагнетающих отсеков жалюзей кондиционера экраны из листов тонкого (толщиной 3-4мм) оргстекла (подобного материала), которые направят воздух в другую сторону и рассеят его;

 

2) более радикальное и более затратное решение - перенести внутренний блок кондиционера в другое место, чтобы поток не был направлен на людей.

Если система приточной вентиляции старая и не оборудована холодоснабжением

Многие здания до сиз пор оборудованы устаревшими системами и не имеют возможности охлаждать приточный воздух.

В этом случае можно пойти двумя путями:

  1. Оборудовать приточные установки компрессорно-конденсаторными блоками (ККБ) или установить чиллер (холодильную машину) и смонтировать систему холодоснабжения приточных машин от чиллера;

  2. Оборудовать помещения мощными кондиционерами, которые компенсируют теплопритоки от приточной вентиляции в жаркий период года. Данный метод имеет место быть, но только в крайнем случае, потому что слишком мощные кондиционеры будут потреблять много электроэнергии и сильно дуть холодный воздух на людей, которые в помещении.

Всегда следует помнить, что система вентиляции это вентиляция, а кондиционирование это кондиционирование и работают они эффективно только в паре, а не взаимозаменяют друг друга.

Лазарев Максим дал интервью CRE о том, как правильно оформить договор аренды, чтобы не потерять обеспечительный платёж

https://vc.ru/u/1004452-cre/327737-kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy

Когда физические лица, индивидуальные предприниматели или юр.лица арендуют торговые помещения и офисы, то как правило идут на условия Арендодателя, в лице собственника помещения или управляющей компании объекта недвижимости.

В результате, при расторжении договора и сдаче помещения многие сталкиваются с ситуацией, когда обнаруживаются подводные камни в виде пунктов договора, позволяющих не возвращать обеспечительный платёж.

Мы обсудили данную проблему с генеральным директором консалтинговой компании tehconsult Лазаревым Максимом:

Максим, ваша компания консультирует компании и физических лиц по вопросам аренды и приобретения коммерческой недвижимости. Как Вы оберегаете своих клиентов от недобросовестных Собственников и Управляющих компаний? Какие кейсы были в вашей практике?

Начнём с кейсов. В Москве, да и во всей России есть недобросовестные управляющие компании, которые составляют договор таким образом, что при уходе Арендатора, ему не возвращают обеспечительный платёж. Один из знакомых нам объектов - это бизнес-центр AU-ROOM, администрация которого уже много раз не вернула деньги своим бывшим арендаторам (по ссылке читайте отзывы компаний, которые имели негативный опыт работы с УК объекта).

В данном бизнес центре прописаны технические нюансы по состоянию помещения, на момент передачи назад Арендодателю, которые выполнить невозможно. То есть, как только Арендатор подписал договор аренды по форме БЦ AU-ROOM и перечислил обеспечительный платёж, он может сразу забыть об этих финансовых средствах.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, к нам за консультацией приходят люди, которые хотят арендовать помещение, здание и не иметь проблем при пользовании объектом и расторжении договора аренды.

На начальном этапе мы проводим аудит объекта: анализ технического состояния, анализ документации и положений Договора аренды.

По итогу работы - разрабатываем особые приложения к Договору Аренды. В них фиксируются:

- все технические недостатки, риски и особенности помещений и их инженерной инфраструктуры;

- максимально подробно описываются зоны эксплуатационной ответственности и действия Сторон при возникновении аварийных ситуаций;

- описывается с приложением фотографий состояние объекта, а также подробно указываются признаки допустимого износа, который устроит Арендодателя при передаче Арендатором помещения обратно.

Все эти меры помогают уйти от претензий Арендодателя.

Что Вы имеете ввиду под рисками? С какими рисками сталкиваются будущие арендаторы чаще всего?

Не все люди понимают, что многие объекты недвижимости имеют врождённые недостатки инженерии или в процессе эксплуатации помещения претерпели такие изменения, которые привели к проблемам в плане пользования.

Наиболее распространена проблема отсутствия нормативного микроклимата: вентиляция не обеспечивает необходимый воздухообмен, система кондиционирования подобрана по мощности неправильно. В помещениях летом жарко, душно.

Безусловно, Арендодатель будет говорить, что помещения светлые и комфортные, а на самом деле через время обозначатся перечисленные проблемы. В итоге нужно будет либо терпеть, либо искать новое помещение, а переезд это маленькая война, которая тормозит бизнес.

Если Вы выявили такие риски, что рекомендуете своим заказчикам? Искать другое помещение?

В этой ситуации заказчики делятся на несколько категорий:

Первые сразу разворачиваются и ищут помещение где нет технических проблем, либо они не существенны, решаемы.

Вторые спрашивают, насколько можно снизить арендную ставку на основании наших заключений. Потом они принимают решение: готовы ли терпеть отсутствие нормального микроклимата получив определённую экономию или нет. Иногда мы просчитываем проекты, когда Арендодатель соглашается дать скидку, а мы определяем, хватит ли сэкономленных денег на оснащение помещений дополнительными системами, чтобы исправить ситуацию с микроклиматом. Здесь иногда используем инструмент арендных каникул. То есть мы рассчитываем стоимость системы кондиционирования/вентиляции, делим эту сумму на ежемесячные платежи, получаем количество месяцев арендных каникул для Арендатора, то есть нашего клиента.

Арендодатель готов идти на такие условия?

Сейчас наступили времена, которые называются "рынок Арендатора". То есть вакансий помещений значительно больше, чем потенциальных арендаторов. Из-за этого дисбаланса Арендатор имеет возможность диктовать свои условия и склонять к гибкости Собственников и Управляющие компании.

Получается, что если будущий арендатор не владеет опытом составления Договора аренды, то лучше обращаться к экспертам рынка?

В сети интернет, особенно на юридических порталах, очень много доступных шаблонов и примером договоров аренды коммерческих помещений. Как офисных, торговых так и складских, промышленных. Будущий Арендатор может воспользоваться ими, если обладает достаточными знаниями и компетенциями, чтобы адаптировать условия под конкретный объект недвижимости. Если этих компетенций нет, то тогда стоит обращаться к консультантам.

Всех волнует вопрос, сколько стоит такая консультация?

Всё зависит от площади объекта, его назначения, а также вариантов будущего использования помещений.

Если приводить конкретные цифры, то у нас такая услуга стоит от 15.000 рублей. За аудит помещений офисного центра класса В города Москвы, площадью 300-400 кв.м. и последующую разработку Договора аренды мы берём порядка 150.000 рублей.

Если Вы сделаете расчёт обеспечительного платежа, который Арендатор без нашей консультации впоследствии может потерять, то обнаружите, что он составляет 600.000-1.000.000 рублей.

Экономия в 450.000-850.000 рублей очевидна.

Обращаясь к нам заказчик получает не только экономию, но и нивелирует риски, которые могут возникнуть в процессе аренды помещений.

Можно ли сравнивать ваши услуги с медицинской диагностикой, когда узнать об отсутствии болезни платно - это нормально?

Да, Вы правы. Именно такое отношение к услуге у наших заказчиков. Люди ведь не говорят врачу: "Вы у меня не нашли болезни, я здоров, значит деньги заплатил зря". Наоборот, узнать о том, что объект пригоден для пользования, также приятно и нужно, как узнать от врача о том, что Вы здоровы.

Максим, спасибо за ваше время и ответы.

Спасибо, что пригласили на интервью. Надеюсь, информация будет полезна всем участникам рынка коммерческой недвижимости.

effeschool.ru

Качественное образование в сфере управления коммерческой недвижимостью

Наши клиенты - Собственники объектов коммерческой недвижимости часто сетуют на отсутствие квалифицированных профессиональных управляющих как торговыми центрами, так и бизнес центрами. В сфере управления логистическими центрами ситуация с управляющими совсем плачевная. 

Многие из них просят найти лучшие курсы и подсказать, где обучить свой персонал для более качественного уровня управления объектами. 

Мы, как и Управляющие компаний Property and Facility Management регулярно обучаем свой персонал, как на внутренних курсах, разработанных нашим руководством, так и у внешних бизнес школ. 

Наиболее часто мы рекомендуем курсы онлайн-школы effeschool.ru 

В этой школе есть программы обучения для Управляющих торговыми и бизнес центрами
 

Можно обучиться на Главного инженера торгового или бизнес центра.
 

Можно обучиться пройти курс "Старший Администратор торгового центра или бизнес центра". 

Все курсы состоят из видеоуроков наполненных практическими материалами: реальными документами с объектов управления, примерами с фотографиями и нормативными документами. 

 

Программы обучения построены по модулям, которые позволяют освоить все грани управления объектом:

Коммерческая недвижимость - как сделать её прибыльным бизнесом

научитесь разрабатывать концепции успешного торгового/бизнес центра;

изучите типичные ошибки при разработке концепции и проектировании объектов;

поймёте ошибки при подборе якорных арендаторов;

научитесь правильно оформлять торговые галереи и фасады.

Бизнес процессы Управляющей компании PM+FM

изучите все бизнес процессы компании комплексного управления PM и FM

научитесь управлять:
- договорными отношениями;
- документооборотом;
- административным и эксплуатационным департаментами.

Правильный договор аренды

Изучите:

- виды арендных ставок и их особенности;
- краткосрочный и долгосрочный договор, как оформлять и регистрировать в гос. органах;
- методы определения справедливой арендной ставки.



Коммерческое управление

Вы научитесь разрабатывать стратегию продаж.

Узнаете методы управления дебиторской задолженностью и способы её снижения.

Научитесь управлять маркетингом и брендингом объекта. 

Приобретёте навыки работы с текущими арендаторами по повышению их лояльности. 

Facility management
Научитесь на примере конкретного торгового центра (площадь 20.000кв.м.) подбирать оптимальную модель и структуру службы эксплуатации.

Узнаете как правильно принять вновь построенный объект в эксплуатацию.

Научитесь определять только те работы, которые необходимы вашему объекту исходя из состава инженерных систем. 

Разберётесь в тонкостях составления графиков ППР на основании состава оборудования

Научитесь подбирать персонал технических специалистов от техника до главного инженера.
Получите инструменты по оценке технических специалистов.

Узнаете как правильно взаимодействовать:

- с поставщиками энергоресурсов;

- надзорный органами;

Научитесь правильно подбирать поставщиков услуг, материалов и оборудования. 

Изучите тонкости хозяйственного управления: проведения дератизации, дезинсекции, дезинфекции и т.д..

Научитесь проводить аудит проектов арендаторов при въезде или ремонте. 

Поймёте как правильно выстроить работу с арендатором по контролю выполнения заявок и потребления энергоресурсов.

Ознакомитесь с литературой, которая необходима для управления эксплуатацией.

Управление административным блоком

Научитесь ставить задачи административному персоналу. 

Получите шаблоны правильных форм отчётности, которую для Вас будут готовить администраторы. 

Научитесь разрабатывать эффективную модель административного департамента:

- выбор оптимального графика работы администраторов;

- выбор рационального количественного и качественного состава департамента. 

Управление финансами

Приобретёте навыки разработки бюджетов управляющей компании. 

Научитесь управлять ключевыми показателями эффективности объекта:

- количество посетителей на 1 кв.м.;

- показатель степени удовлетворённости арендаторов и посетителей объекта;

- частота посещения;

- средний чек посетителей;

- норма прибыли;

- рентабельность;

- коэффициент абсолютной ликвидности и прочих коэффициентов.  

 

 

Деловое общение+деловой этикет

Современная одежда: детали и различные ситуации;

Официальные переговоры;

Деловые беседы и дискуссии;

Служебный и дипломатический этикет;

Международный этикет: правила международной вежливости;

Неофициальные встречи с деловыми партнёрами;

Корпоративный этикет и культура общения.

Советы имидж-мейкера
Как правильно создать гардероб не забивая при этом шкафы барахлом и не тратя лишние бюджеты;

Как правильно собрать чемодан:

- какой чемодан купить для командировок и путешествий;

- как всё правильно упаковать, чтобы и места хватило и вещи остались в лучшем виде;

- как правильно одеться в поездку.

Имидж и цвет;

Все правила женского и мужского гардероба;

Правильное сочетание обуви и одежды.

На протяжении всего курса Вы можете оперативно получить обратную связь и ответы на возникшие вопросы.

Видео уроки проходят на специализированной удобной платформе школы, что позволяет учиться в любой точке мира и с любого устройства. 


По окончанию курса, школа выдаёт сертификат, который поможет обучившемуся найти более высокооплачиваемую работу и более солидный объект для управления. 

Пример сертификата на сайт.jpg

Софт для управления недвижимостью, есть ли универсальное решение?

2020-02-17_08-55-16.png

За десятилетие, которое мы занимаемся управлением и техническим аудитом коммерческой недвижимости, не раз пытались найти универсальное программное обеспечение, которое позволит автоматизировать все процессы. 

Под всеми процессами мы понимаем следующее:
программа должна позволять:
 

1) управлять арендными отношениями, а именно вести базу арендаторов, контролировать договоры аренды, дебиторскую задолженность, иметь общий чат с арендаторами для оперативного обмена информацией, контролировать заполненность площадей и т.д.;
 

2) управлять эксплуатацией, а именно вести базу оборудования, материалов и зап.частей, автоматически создавать регламенты обслуживания, планы-графики, принимать заявки от арендаторов и прочих пользователей объектом, планировать и контролировать бюджеты, вести учёт и создавать отчёты по расходу финансовых средств на эксплуатацию, вести необходимую эксплуатационную документацию, планировать график работы сотрудников службы эксплуатации и контролировать, вести документацию по отношениям с поставщиками энергоресурсов и  его и многое другое;

Каждый год мы мониторим рынок, смотрим на созданные новые и обновлённые старые программы, но ничего универсального пока не встретили. 

Печально. 

Есть немало программ, прекрасно выполняющих функции по управлению арендными отношениями.

Есть несколько программ, позволяющих управлять эксплуатацией. 
Но нет единой, которая вместила бы все функции. 

Приведём несколько примеров:

2020-02-17_09-34-44.png

Какие проблемы решает «АрендаSoft» и кому подходит

 

Сервис «АрендаSoft» позволяет решить большинство типичных проблем, свойственных данной отрасли:

 

упростить процесс работы с договорами и минимизировать ручной ввод;

 

обеспечить оперативный доступ до базы из любой точки города, страны и даже мира;

 

получать актуальную информацию о счетах, платежах и задолженностях;

 

контролировать работу отделы аренды и текущую загруженность площадей.

2020-02-17_09-39-45.png

Информационная система FTS Property Solution помогает автоматизировать основные бизнес-процессы в сферах коммерческого управления и эксплуатации недвижимости. Благодаря доступу к ключевой арендной, эксплуатационной и финансовой информации в режиме реального времени руководители и собственники получают возможность принимать взвешенные и своевременные решения по управлению вверенной собственностью.

Решение FTS Property Solution позволяет также управлять всеми документами, связанными с недвижимостью, автоматизировать процессы согласования договоров и заявок, управлять техобслуживанием и вести учет основных средств.

2020-02-17_09-42-42.png

Система управления арендой коммерческой недвижимости

Управляйте арендой без ежедневной рутины

От собственника Делового Центра «Аврора»

Мы знаем, как управлять 100 арендаторами на 9 000 м²

  • Формируете договоры аренды

    Файл docx со всеми приложениями за 3 минуты без привлечения юриста.

  • Выставляете счета и акты

    Автоматическое формирование и отправка на email арендаторам, печать одним комплектом.

  • Отслеживаете дебиторскую задолженность

    В реальном времени без обращения к бухгалтеру.

  • Контролируете занятость помещений «в один клик».

    Оперативно демонстрируете 2D и 3D планы помещений на ПК, планшетах и смартфонах.

Мы создали собственное программное обеспечение, которое позволяет проводить технический аудит объектов недвижимости, диагностику инженерных систем и оценивать динамику изменений состояния собственности. 

Надеемся, что профессиональные управляющие компании также разработают универсальное ПО, которое охватит все области управления как Property Management, так и Facility Management. 

Выполнили 300 технических аудитов для потенциальных арендаторов и покупателей коммерческой и жилой недвижимости
2019-04-11_10-10-48.png

10 апреля 2019 года наша компания выполнила трёхсотый технический аудит для Заказчиков, которые приобретают или арендуют недвижимость. 

За последние 6 лет мы провели обследование:

- 134 объекта: здания и помещения торговых центров;

-  87  объектов: зданий и помещений бизнес центров;

-  79 объектов: зданий и помещений жилой недвижимости. 

Благодарим всех клиентов за оказанное доверие!

Благодарим всех коллег, которые помогли нам добиться этого результата!

Обследование Московского международного Дома музыки

В ноябре 2018года наша компания провела комплексный аудит Московского международного Дома музыки. Знаковый объект города Москва общей площадью 38.000кв.м наполнен уникальным инженерным оборудованием ведущих производителей систем кондиционирования и вентиляции WOLF, автоматикой SAUTER. 

Наши инженеры изучили и оценили каждую единицу оборудования, а программа со специальным искусственным интеллектом составила аналитику и выводы.

Анализ структуры службы эксплуатации позволил определить слабые и сильные стороны существующей системы управления. С помощью наших рекомендаций удалось внести коррективы и улучшить качество технического обслуживания. 

 

Наша команда инженеров при обследовании данного объекта применила весь свой опыт и знания, а также получила колоссальный опыт обследования объектов со сложной инфраструктурой и постоянно изменяющимися режимами работы.

2019-04-09_10-26-00.png
Действовать на предупреждение

Сегодня поговорим о том, как важно заказывать технический аудит и обследование инженерных систем заранее. 

За 7 лет нашей деятельности было проведено 34 расследования возникновения аварийных ситуаций, связанных с некачественным выполнением проектных, строительно-монтажных работ и эксплуатационных работ по техническому обслуживанию. 

Можно долго рассказывать и доказывать, что лучше заплатить 10 тысяч за аудит на стадии проведения работ, нежели не заплатить и в итоге получить убытки на десятки и сотни тысяч, плюс в итоге всё равно обратиться за аудитом к независимым экспертам. 

Вместо этого мы приведём примеры из нашей практики, а выводы, делайте сами:

1 пост.jpg

Обследовано: строительный гипермаркет площадью 35тыс.кв.м.

 

Выявлено: повреждение стеклопакета потолочных фрамуг с электроприводом

 

Причина возникновения недостатка: рекламная конструкция смонтирована с отклонением от проекта

 

Не заметили: Строительная организация сэкономила 20.000 руб и изменила рекламную конструкцию с целью экономии материалов, времени и упрощения монтажных работ. При приемке работ на это не обратили внимание.

 

Ущерб: затраты собственника на замену стеклопакета, электропривода и переделку рекламной конструкции составили 290тыс.руб

 

Стоимость аудита: 90тыс.руб

 

Резюме: если бы собственник провел обследование на этапе приемки строительно- монтажных работ, то удалось бы избежать проблем и не потерять 200тыс.руб.

2 пост.jpg

Обследовано: торговый центр площадью 60тыс.кв.м.

 

Выявлено: повреждение системы ливневой канализации

 

Причина возникновения недостатка: разрушение лотков вследствие:
1) не работала система подогрева ливнестоков ;
2) служба эксплуатации прочищала лотки ломом.

 

Не заметили: вышел из строя кабель обогрева ливневой канализации, стоимость замены которого составляет 15.000руб

 

Ущерб: затраты собственника на выплаты ущерба владельцам автомобилей, на которые обрушились куски наледи, восстановление системы ливневой канализации составили 360тыс.руб
 

Стоимость аудита: 170тыс.руб

 

Резюме: если бы собственник провел обследование объекта для контроля состояния систем и качества выполнения планово-предупредительных работ, то удалось бы избежать репутационных проблем и не потерять 190тыс.руб.
 

3 пост.jpg

Обследовано: торговый центр площадью 20тыс.кв.м.

 

Выявлено: возгорание электрооборудования;

 

Причина возникновения недостатка: вследствие неправильно распределённых нагрузок произошёл перегрев трансформаторов тока и возгорание оборудования;

 

Не заметили: эксплуатирующая организация не обнаружила неправильно распределённые нагрузки. Стоимость правильного распределения 10.000руб

 

Ущерб: затраты собственника на восстановление системы электроснабжения 180тыс.руб
Стоимость аудита системы электроснабжения: 35тыс.руб

 

Резюме: если бы собственник провел обследование системы электроснабжения, то удалось бы выявить заранее перегруженные участки, разработать план перераспределения нагрузок и не потерять 145тыс.руб

ПРОВЕРКА УСЛОВИЙ ТРУДА
2019-04-19_13-40-45.png

Наша компания рада предложить новую услугу - проверка условий работы сотрудников. 

Что входит в данную услугу:

- замеры освещённости и коэффициента пульсации света;

- замеры уровня шума;

- определение микроклимата в помещении: замеры воздухообмена, температуры и влажности воздуха. 

Если Вы арендуете офис и хотите проверить насколько качественно обеспечивает Вас Арендодатель необходимым микроклиматом и обеспечивает комфортные условия труда, то мы Вам обязательно поможем. 

Если Вы Арендодатель и хотите доказать своим Арендаторам, что ваш офис комфортный и удовлетворяет все требования СанПиН, то можете заказать наше обследование и получить Технический отчёт. 

Обследование системы вентиляции
Создано_04_Мар_2019.jpg
Создано_04_Мар_2019_(5).jpg

В весенний период крайне важно подготовить систему вентиляции к переходному и летнему периоду. Повышается температура наружного воздуха, увеличивается количество пыли, открытые окна уже не помогают, а создавать микроклимат в помещениях необходимо. 

Предсезонное обследование систем вентиляции поможет оценить в каком состоянии находится система вентиляции, сможет ли она обеспечить необходимые параметры воздухообмена и нормативную температуру воздуха в помещениях. 

При обследовании мы составляем список мероприятий, которые необходимо провести в обязательном порядке. Рассчитываем ориентировочный бюджет на данные мероприятия. Затем составляем список мероприятий, которые рекомендуем провести, но они не являются первостепенными и могут быть отсрочены. 

По результатам нашей диагностики как правило выдаются рекомендации по перенастройке системы автоматики управления приточной, приточно-вытяжной вентиляции и системы холодоснабжения приточной вентиляции. 

Проводим оценку состояния: приводных ремней, фильтрующих элементов, электродвигателей вентиляторов, вентиляторов, всех подшипников, электрических соединений, тепловой изоляции и воздуховодов в целом. 

После нашего комплексного обследования и выполнения всех мероприятий объект недвижимости минимум на 6 месяцев готов к надёжной эксплуатации и бесперебойному обеспечению необходимого микроклимата. 

Также мы выполняем ежегодную оценку эффективности систем вентиляции и даём заключение о дальнейшей эксплуатации, которые обусловлены требованиями СанПиН. 

Оценка эффективности эксплуатации

2019-04-04_08-53-18.png

Прежде всего речь пойдет обо ценке эксплуатации на различных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости хорошо планируют  доходную составляющую. Однако расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок», без учета специфики здания и его реальных характеристик. Тем не менее, грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна производиться не стихийно, а системно. Разработку такой системы, позволяющей эффективно распределять средства на эксплуатацию объекта, берут на себя компании, занимающиеся консалтингом в эксплуатации. Специалисты могут составить программу эксплуатации с учетом планируемых к использованию собственником услуг и указать все затраты на долгосрочную перспективу – от года и более.

Нет объекта, затраты на эксплуатацию которого нельзя было бы разумно оптимизировать. Специалисты могут рекомендовать собственнику мероприятия, с помощью которых он может сэкономить на эксплуатации, эффективнее распределить средства и систематизировать работы. Привлеченная эксплуатационная компания или собственная служба эксплуатации могут обманывать собственника или неэффективно использовать ресурсы. Распространенной проблемой эксплуатации является не только перерасход средств, но и их излишняя экономия. Занижение стоимости эксплуатации значительно увеличивает физический износ и уменьшает  периоды текущих ремонтов. В итоге, собственник заплатит еще дороже.

Помочь избавиться от всех вышеперечисленных проблем может своевременная оценка эксплуатации. Ее проводят на любой стадии существования здания, потому что на всех этапах услуги по оценке эксплуатации позволяют решать различные задачи. 

2.Оценка эксплуатации на этапе бизнес-планирования  

На данном этапе консалтинговые услуги позволяют рассчитать стоимость и график финансирования эксплуатации. Консультанты из специализированной эксплуатационной компании разрабатывают концепцию управления эксплуатацией объекта недвижимости, а также рассчитывают стоимость эксплуатации объекта недвижимости.

При расчете стоимости эксплуатации важно обратиться именно к специалистам в области эксплуатации недвижимости. Так поступают многие инвесторы и серьезные бизнес-консультанты. Часть бизнес-плана, посвященную операционным расходам эксплуатации, разрабатывают бизнес-консультанты, а остальную часть – консалтинговая компания. Такой тандем наиболее выгоден для бизнес-планирования. Тем не менее, многие бизнес-консультанты, не имеющие опыта в эксплуатации, при работе над бизнес-планом забывают, например, учесть стоимость «запуска» объекта. Эта самая распространенная ошибка приводит к тому, что из виду упускаются серьезные единовременные затраты – в среднем равные стоимости трехмесячной эксплуатации (затраты различаются в зависимости от классности объектов, и зависят от программы эксплуатации).

Для того чтобы подсчитать и структурировать расходы на запуск эксплуатации, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, предоставляет точный график. Ведь оптимально ввод в эксплуатацию надо подготавливать, как минимум, за пять- шесть месяцев до ввода объекта в эксплуатацию.

Воспользовавшись услугами профессиональной эксплуатирующей компании, расходы  можно спрогнозировать заранее, и минимизировать их. На этом же этапе компания по эксплуатации разрабатывает  штатное расписание, должностные инструкции и  регламенты производственной деятельности. 

По окончании работы заказчик получает готовую программу управления практической эксплуатацией, точный расчет стоимости эксплуатации и график финансирования, а также рекомендации по  эффективному использованию ресурсов.

Закладываемые на этой стадии стандарты, режимы и технологии эксплуатации обусловливают в будущем соответствие разработанных в бизнес-плане показателей доходности и расходов их  фактическим величинам.

 

3. Оценка эксплуатации в процессе строительства

На данном этапе консалтинговые услуги по эксплуатации предполагают сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации. Сопровождение инвестиционного проекта на стадии строительства с точки зрения будущей эксплуатации – это не технический надзор в привычном виде. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений эксплуатационных показателей от проектных, анализ отклонений и оперативное прогнозирование будущих затрат на эксплуатацию объекта.

В проекте строительства зафиксированы эксплутационные показатели будущего объекта недвижимости (совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества). Они непосредственно влияют на стоимость эксплуатации, и на их основании производится прогноз-расчет будущей эксплуатации. Однако в ходе строительства в проект вносится ряд изменений. Они вносятся либо непосредственно на стройплощадке, либо в плане объекта что-то переделывается или перечерчивается. Часто бывает, что проект не соответствует фактической постройке. Задача тех, кто занимается эксплуатацией недвижимости – зафиксировать эти изменения эксплуатационных показателей, и уведомить заказчиков, какие за этим последуют расходы. Тогда собственник может более обдуманно подойти к вопросу, что для него лучше: сиюминутные изменения в проекте или повышение расходов в будущем.

Даже небольшие, на первый взгляд, изменения могут привести к полному перерасчету стоимости будущей эксплуатации. Например, запроектированная высота потолка в бизнес-центре составляет 2,8 м, но якорный арендатор высказывает пожелание увеличить высоту потолка, соорудить эркер, поставить колонны и т.д. В этом случае компания, которая занимается эксплуатацией объекта, может зафиксировать изменения: расширение системы вентиляции, использование других отделочных материалов и т.д. Специалисты составляют прогноз будущих затрат собственника на эксплуатацию с учетом планируемых изменений. Допустим, они приходят к выводу, что изменения в вентиляционной системе приведут к застою воздуха и необходимости его разгонять, а значит, надо будет увеличивать мощность вентиляционного оборудования, и соответственно, увеличатся затраты на электроэнергию, возрастет стоимость закупки и т.д.  Все эти прогнозы предоставляются собственнику объекта для того, чтобы он мог принять взвешенное решение о целесообразности внесения изменений.

Если собственники здания обратились за консультацией уже после изменения проекта, правки можно только учитывать, а вот рекомендации давать поздно. Совокупность подобных изменений может привести к тому, что стоимость эксплуатации составит 20% от валового дохода вместо планируемых 10%. Чем раньше собственник обращается за сопровождением, тем эффективней будет экономия и точнее прогноз затрат. На стадии проектирования еще до начала строительства можно будет просчитать все изменения и внести необходимые коррективы. Сопровождая проект, компания, оказывающая консалтинговые услуги по эксплуатации, ведет весь банк документов, то есть дублирует всю исполнительную документацию, вносит в нее все изменения. На стадии запуска объекта компания использует ее сама, а в случае, если собственник выбирает другую эксплуатирующую компанию, передает эту информацию преемнику.

В итоге проведенных работ заказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений для оптимизации затрат. Готовый объект полностью соответствует запланированным эксплуатационным показателям. 

Для демонстрации величины экономии, достигаемой за счет сопровождения проекта специалистами в эксплуатации, приведем примерный расчет.

Инвестиции в строительство бизнес-центра площадью 10 000 кв.м составляет $10 000 000.

Стоимость услуг по сопровождению строительства специалистами в эксплуатации составляет 0.1 % от стоимости строительства,  то есть  $100 000. Срок реализации проекта строительства бизнес-центра  - 24 месяца, стоимость услуги в месяц -  4 100 $.

Экономия и оптимизация инвестиций

Логика разумной достаточности: доходность соответствует классности, классности также соответствует инженерная инфраструктура, инженерной инфраструктуре соответствуют  расходы на ее эксплуатацию.  

Концепция  =  бизнес – план  =  классность  = условия и сервис  =  

= инженерная инфраструктура = эксплуатационные показатели  = 

= стандарты эксплуатации  =  стоимость эксплуатации  и наоборот. 

Инвестиции в инженерную инфраструктуру современного бизнес-центра составляют в среднем до 50%. Экономия до 5% и эффективное использование инвестиций только на инженерную инфраструктуру позволит сэкономить $250 000 при вложениях, равных $5 000 000.  

Экономия и эффективное использование затрат на будущую эксплуатацию составляет до 10 – 20 % (c 3,5 у.е. в мес. за кв.м. до 2,8 у.е. в мес. за кв.м) = $85 000 в год. Таким образом, при вложении $4 000 в месяц в сопровождение девелопер зарабатывает «чистыми» $17 000 – 18 000  в месяц. Какой депозит может похвастаться подобными процентами?

 4. Оценка эффективности эксплуатации функционирующего доходного объекта 

Уже функционирующий доходный объект может также нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Услуга по оценке эксплуатации позволяет измерить эффективность использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости.

Заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств.

Скажем, у собственника уже есть служба эксплуатации - либо собственная, либо привлеченная. У владельца объекта закономерно возникают вопросы: не завышена ли стоимость эксплуатации? Какова эффективность ее использования? Не всегда собственник платит столько, сколько потребляет - сказывается отсутствие технического менеджмента. А вот эксплуатирующая компания предоставляет детализированную информацию об эффективности использования ресурсов, которая включает в себя множество составляющих. Это оценка эффективности финансовой деятельности, которая включает в себя анализ финансовой деятельности службы эксплуатации за отчетный период – не менее 1 года, реализованный бюджет (структурированный по статьям затрат) эксплуатации; статистические показатели расходов по статьям затрат, динамику показателей во времени, а также рекомендованный к исполнению бюджет эксплуатации по оценке компании. Кроме того, туда входит оценка эффективности производственной деятельности: описание существующих стандартов и технологий эксплуатации; показатели эффективности стандартов, оптимизация эксплуатационных стандартов с учетом уникальности объекта недвижимости; прогноз эффективности; рекомендации по внедрению и анализ показателей эффективности существующих и рекомендованных стандартов эксплуатации. Также  это оценка кадровой структуры: описание должностных функций штатных единиц; описание взаимодействия между функциональными группами; оценка профессиональной подготовки специалистов; анализ тестирования, а также рекомендации по штатному расписанию, функциональным обязанностям, специализации, взаимодействию, мотивации. И еще одна составляющая - оценка затрат заказчика на коммунальные услуги теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения, рекомендации по экономии и оптимизации энергозатрат. 

Нет объекта, на котором нельзя было бы сэкономить на разнице затрат на эксплуатацию или использовать имеющиеся ресурсы более эффективно. Профессиональная  эксплуатационная компания может порекомендовать собственнику мероприятия, с помощью которых он может оптимизировать эти затраты и сэкономить.

 5. Расчеты  эффективности 

  По итогам проведенного аудита бизнес-центра класса «В» площадью 7 тыс. кв. м была выявлена возможная экономия затрат на эксплуатацию. Результаты получены путем структурирования и суммирования расходов и сравнения полученных фактических укрупненных показателей затрат по статьям с рекомендованными экспертами аналогами.

Таким образом, возможная экономия в год может составить порядка $40 000, (при применении разработанных автором стандартов). Качество практической эксплуатации при этом не ухудшается, а в случае анализа эффективности использования финансовых ресурсов даже повышается.

Например, при проведении дополнительного анализа эффективности использования финансовых ресурсов службы эксплуатации того же бизнес-центра класса «В» площадью 7 тыс. кв. м было установлено, что собственник должен тратить: на обслуживание системы электроснабжения - 1,5 тыс. у.е в год, а на обслуживание системы отопления – 2 тыс. у.е. После проведенного аудита было установлено, что фактически собственник тратит на обслуживание системы электроснабжения – 1,9 тыс. у.е. в год, а на обслуживание системы отопления – 1,6 тыс. у.е. в год. В обоих случаях собственник тратит 3,5 тыс. у.е., но фактически по обслуживанию системы отопления он недоплачивает 400 у.е. в год, а по обслуживанию системы электроснабжения переплачивает 400 у.е. в год. То есть при фактических тратах эффективность использования финансовых ресурсов составляет около 60 %. А при перераспределении затрат достигается максимальная эффективность использования ресурсов на уровне 90 %.

По итогам проведенного аудита заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств. Кстати, среди консультантов по эффективной эксплуатации применяется такая практика: в случае, если собственник не смог добиться с помощью рекомендаций экономии, консультационная компания возвращает деньги за эту услугу.

Источник  Restate.ru

Технический аудит объектов коммерческой недвижимости в Москве набирает популярность

2019-04-04_08-57-01.png

В незапамятные времена при покупке дефицитного товара в магазине покупатель зачастую  был вынужден прикупить чего-нибудь ненужного. Подобную аналогию можно провести и в наши дни. Так, задумываясь о покупке или аренде объекта коммерческой недвижимости необходимо понимать, что вместе с желанными квадратными метрами в качестве нагрузки добавляются все технические несовершенства данного объекта. Избавить себя от лишней головной боли или хоть как-то минимизировать риски позволяет технический аудит здания, проведенный профессиональной компанией. 

На практике чаще всего к техническому аудиту недвижимости прибегают собственники объекта на стадии окончания строительства, когда застройщик уже готов подписать акт выполненных работ и "сбежать" со стройки. Но рациональнее подключать технический надзор на как можно более ранней стадии – даже на стадии проекта. Действующие строительные нормы и правила безнадежно устарели, ограниченность энергоресурсов и желание собственника сэкономить заставляют искать компромисс, и на стадии проектирования учитывать существующие лимиты выделяемых электросетью мощностей, использовать энергосберегающие технологии.

На сегодня каких-то нормативных актов, которые бы ограничивали возможность проведения сделки на рынке коммерческой недвижимости без предварительного проведения аудита, не существует.  Мотивация к аудиту лежит в желании инвестора (покупателя, арендатора) подстраховаться,  минимизировать свои риски, оценить факторы, которые могут негативно отразиться на экономике проекта в будущем. 

К примеру, любой проектировщик при проектировании системы вентиляции исходит из требования СНИП, по которому температура воздуха "за бортом" используемого для последующего охлаждения до комфортных для помещения 22 градусов, не превышает максимума в 32 градуса. А вот аномальное лето 2010 года показало, что температура воздуха может быть на 8‒10 градусов выше, и чтобы справляться с ней, нужно кратно увеличивать воздухообмен. Тогда, по данным компании Clever Estate, в каждом третьем офисе классов "А" и "В" столицы системы кондиционирования не справились с признаками "глобального потепления". В современных административных зданиях и бизнес-центрах используется две основные системы кондиционирования: чиллер-фанкойл и мультизональная система VRV. Преимуществом последней является возможность создавать много независимых температурных зон в здании и автоматически контролировать потребление электроэнергии, экономя существенные деньги своим владельцам. Подавляющее большинство бизнес-центров класса "А", вышедшие на рынок за последние пять лет, оборудованы именно мультизональной системой кондиционирования, а вот в офисах класса ниже застройщики нередко экономили на этом. 

Отметим, что ни проектировщики, ни тем более строители не имеют опыта эксплуатации технических систем и не могут дать квалифицированную оценку их работе. А поэтому только технические специалисты помогут проанализировать спецификацию оборудования, всевозможные контроллеры, датчики, систему автоматики – и увязать их между собой. Они же подскажут собственнику, почему переплатив на стадии проекта и строительства, затем можно будет избежать ненужных и нерациональных "аварийных" трат в процессе эксплуатации объекта. 

В идеале, чтобы понять, какие "сюрпризы" готовит собственнику офисный или торговый центр, нужно провести комплексный технический аудит. Он включает в себя аудит систем вентиляции, отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, холодильных систем, а также пожарных систем. Сначала проводится анализ имеющейся исполнительной, рабочей документации и эксплуатационной документации, далее у производителя оборудования при необходимости запрашиваются паспорта на оборудование, которое функционирует на объекте, выдаются рекомендации по устранению неполадок в системах. Затем компания-аудитор проводит паспортизацию инженерных систем. По отдельным системам проводится аудит их рабочих параметров. К примеру, при аудите систем отопления проверяется работа автоматики, если ею оснащены тепловые пункты; при аудите пожарных систем при помощи включения сигнала оповещения имитируется пожар, и таким образом комплексно проверяется работа систем пожарной сигнализации, а также, функционирование лифтового оборудования в чрезвычайной ситуации. В системах электроснабжения проверяется распределение нагрузок, соответствие показателям сопротивления изоляции, проводится проверка срабатывания автоматов, автоматических выключателей и так далее. 

В целом, технический аудит не помешал бы потенциальным покупателям или арендаторам собственности. И неважно, покупается целое здание или только его небольшая часть. Но даже при покупке небольшой площади есть риск больших дополнительных затрат. Как показывает практика, через полгода, новый собственник может узнать, например, что подключение электричества не было должным образом согласовано; договор на подключение был временным и его срок истек, а потому разрешение на присоединение аннулировано. Арендатор в этом случае благополучно расторгнет контракт, а новый собственник понесет финансовые потери.

Технический аудит объектов коммерческой недвижимости в Москве постепенно становится востребованным, и если еще несколько лет назад он был достаточно формален, то сейчас, количество собственников, заказывающих квалифицированный многоступенчатый аудит или полное предэксплуатационное сопровождение, сравнению с 2010 годом возросло на 50%. А это говорит о том, что новые владельцы недвижимости хотят максимально обезопасить себя от рисков или по крайней мере, знать о них, и тем самым максимизировать прибыль от каждой копейки, вложенной в объект.

Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости

Школа effeschool.ru начала свою работу

Спешим сообщить, что в январе 2017 года начала работу школа эффективных курсов по управлению недвижимостью. 

В этой школе обучают управляющих торговыми и бизнес центрами. 

Дают качественное практическое образование Главным инженерами и Администраторам объектов. 

Найти все курсы школы можно по ссылке www.effeschool.ru

effeschool.ru